Le dossier du mois
Gestion locative : la révision des loyers

La gestion locative devient de plus en plus professionnelle. Le bail traditionnel est encadré par une législation abondante et contraignante. Le bail doit obligatoirement être accompagné d’un état complexe et complet des diagnostics et des risques, faute de quoi il peut être annulé. Un état des lieux est indispensable. La sécurité juridique du bail est donc devenue l’affaire de professionnels. La loi Alur voté en mars 2014 a beaucoup modifié les rapports locatifs.

La révision des loyers pour les locaux d’habitation
Les propriétaires, du secteur privé, de logements non meublés non soumis à la loi de 1948 peuvent réviser le loyer dans plusieurs occasions : à l'entrée d'un nouveau locataire dans le logement, au renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué (art. 17c de la loi du 6 juillet 1989) et en cas de réalisation de travaux d’amélioration (modalité de révision des loyers prévue par l’article 17 de la loi du 21 juillet 1994 et consécutive à la réalisation par le bailleur de travaux d'amélioration).
Pour les baux d'habitation, il est généralement prévu une révision du loyer qui intervient chaque année en cours de bail. Lorsque le contrat de bail prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'indice de référence des loyers appelé « indice de référence des loyers (IRL) » a été créé par l'article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 et modifié à partir du 10 février 2008. Il faut cependant souligner que le loyer n'est révisé que si une clause du bail le prévoit. A défaut de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée du bail. La loi de finances pour 2012 a prévu la taxation des loyers excessifs pour les logements de très petite surface (9m²).

L’indice de révision des loyers (IRL)
D’après la loi 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat, l'indice de révision des loyers s'applique uniquement aux logements locatifs privés. A l'occasion de l'anniversaire du bail ou de son renouvellement, le propriétaire peut augmenter le loyer, mais cette augmentation ne peut excéder la variation de l’indice de révision des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

L’encadrement des loyers modifié
Le décret du 20 juillet 2012 a permis d’encadrer des loyers dans les agglomérations françaises les plus chères du territoire. Depuis le 1er août 2012, la mesure d'encadrement des loyers des logements privés lors d'une relocation ou du renouvellement du bail s'applique dans de nombreuses agglomérations de plus de 50 000 habitants en métropole et en Outre-Mer. L’encadrement des loyers a été reconduit et modifié par le décret n° 2013-689 du 30 juillet 2013. Les rapports entre les bailleurs et leurs locataires ont été modifiés par la nouvelle loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové dit «ALUR» (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) qui a également réformé l’urbanisme, les plans d’occupation des sols mais aussi les rapports avec les syndics immobiliers. La ville de Paris a mis en place l’encadrement des loyers depuis le 1er août 2015. La commission de conciliation des loyers a d’ores et déjà été saisie de plusieurs litiges opposants les locataires aux propriétaires.

La récupération des charges locatives

Les charges qui sont récupérables sur le locataire correspondent à trois grandes catégories de dépenses :
- Frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (consommations d'eau ou d'énergie, ascenseur ou chauffage collectif) ;
- Dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble
- Charges et taxes locatives qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels que l'enlèvement des ordures ménagères ou l'assainissement.
La liste des charges locatives est précisée par deux décrets d’interprétation très stricte (décret n° 87-713 du 26 août 1987 et décret n° 82-955 modifié par le décret n° 86-1316 du 26 décembre 1986). La loi 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a précisé les conditions de récupération des dépenses liées aux ascenseurs et le droit de récupérer la TVA. La loi ALUR a précisé les règles relatives à aux modalités de récupération des charges locatives, et ramené les délais de prescription des actions en paiement des loyers et charges de 5 ans à 3 ans.

La révision des locaux commerciaux et professionnels

Pour les locaux professionnels, les parties peuvent convenir d'une indexation à condition qu'elle soit licite. L'indice retenu doit être en relation directe avec l'activité d'une des parties ou l'objet de la convention. Les baux commerciaux font l'objet d'un statut d'ordre public. L'indice national du coût de la construction (ICC) a longtemps été utilisé pour la révision des loyers. Toutefois de nouveaux indices ont été instaurés depuis le 1er septembre 2014.

L’indice des loyers commerciaux (ILC)
L’indice des loyers commerciaux (ILC) est lui-même un composé d’indices : l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (pour 50%), l’indice du coût de la construction et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur (pour 25% chacun).
C’est la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 qui a créé l’ILC, précisé par un décret du 5 novembre 2008. Toutes les activités commerciales pouvaient utiliser ce nouvel indice à condition que le bailleur et le preneur en soient d’accord.
La loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises) prévoit qu’à compter du 1er septembre 2014, l’ILC soit obligatoirement l’indice de référence concernant les révisions de loyers liés à des activités commerciales ou artisanales, excluant ainsi toute référence possible à l’indice du coût de la construction à partir de cette date.
Pour les baux en cours qui se référeraient encore à d’autres indices, c’est lors de la révision des loyers que l’ILC trouvera obligatoirement à s’appliquer.

L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)

L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est aussi un composé d’indices : l’indice des prix à la consommation (pour 50%), l’indice du coût de la construction et l’indice du PIB en valeur (pour 25% chacun).
Comme pour l’ILC, la loi Pinel précitée rend obligatoire l’utilisation de cet indice depuis le 1er septembre 2014. Ainsi, pour les baux conclus ou renouvelés à partir de cette date, l’ILAT est l’indice de référence servant au calcul de l’évolution des loyers pour les activités tertiaires autres que commerciales.