Le dossier du mois
Comment sécuriser une activité locative ?
Acquérir un bien immobilier afin de le donner en location est une opération couramment envisagée dans la gestion de son patrimoine. La baisse des prix des dernières années et le niveau historiquement faible des taux d’intérêts incite encore davantage à bénéficier du levier de l’emprunt pour se porter acquéreur. S’il est bien connu que le secret de la réussite d’un investissement immobilier est l’emplacement du bien, certaines précautions doivent ensuite être prises pour sécuriser son activité locative, un propriétaire ayant en général le souhait de trouver un locataire rigoureux dans ses paiements, respectueux du bien, peu exigeant en termes de travaux et qui ait la volonté de rester le plus longtemps possible. Les experts s’accordent à dire qu’il existe pour ce faire plusieurs solutions, ou en tous cas plusieurs principes à respecter. Le particulier n° 1120 d’avril 2016 précise en effet que « la réussite d’un investissement repose sur la perception régulière des loyers, faute de quoi le rendement escompté va chuter. En plus de la sélection rigoureuse du locataire, d’autres éléments doivent être explorés ». Ce dossier fait le point ...

1 – Fixer un loyer de marché, sans excès
Depuis le 1er août 2015, la loi ALUR fixe une règle de plafonnement des loyers. Plusieurs villes ont mis en œuvre ce dispositif, afin d’empêcher des dérives à la hausse du niveau des loyers. Le risque d’un niveau de loyer excessif est dès lors limité de plein droit dans ces communes. Dans les localités sans plafonnement, fixer un loyer trop élevé fait courir le risque d’un turnover élevé des locataires, entraînant éventuellement des frais d’agence mais surtout beaucoup d’énergie pour gérer des changements fréquents. Il est donc primordial de prendre le temps d’analyser le juste niveau de loyer avant de le communiquer.

2 – Choisir avec exigence son locataire
Le décret 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe désormais la liste des pièces pouvant être demandées par les propriétaires à leur locataire (pièce d’identité, justificatif de domicile et justificatifs de ressources). Recourir à une agence peut parfois permettre de filtrer certaines demandes qui ne conviennent pas mais certains préfèrent sélectionner seuls leurs locataires, afin de limiter les coûts mais se privant de fait d’un avis extérieur de professionnel.

3 – Se prémunir contre le non-paiement des loyers
Une fois le locataire sélectionné, rien ne garantit qu’il sera toujours en mesure d’acquitter les loyers. Il est fréquent que les propriétaires exigent la caution d’une personne solvable, qui sera tenue de payer les loyers en cas de défaillance du locataire. Lorsque celui-ci est un étudiant, il est fréquent que les parents se portent caution de leur enfant. Il est également possible de demander une caution bancaire mais cette forme de garantie est plus rarement rencontrée. Une autre solution s’est beaucoup développée ces dernières années : l’assurance des loyers impayés. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une assurance souscrite auprès d’une compagnie qui prévoit une indemnisation du propriétaire en cas de défaillance du locataire. En fonction des contrats, les garanties et règles de dédommagement varient, tout comme leur coût qui s’élève le plus souvent entre 2 et 4 % des loyers. Les sommes versées sont presque toujours déductibles des revenus de l’activité locative. Un dernier dispositif récemment mis en place peut permettre de se prémunir du non-paiement des loyers : le dispositif VISALE. Il s’agit d’un service gratuit permettant aux salariés entrant dans un nouvel emploi d’être en mesure de donner malgré cela, des garanties aux bailleur. Ce dernier est en effet assuré d’être réglé du montant du loyer et des charges locatives correspondantes. Initialement réservé aux salariés, le dispositif s’applique désormais à tous les jeunes de moins de 30 ans, que ceux-ci soient salariés, non-salariés, chômeurs ou étudiants, à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents, en recherche de logement dans le parc privé.
4 – Diversifier les risques
Comme l’adage le souligne : « il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier », l’investissement immobilier, comme tout investissement, présente une part de risque. Lorsque l’on ne possède qu’un logement donné en location à un locataire, le risque est élevé puisque l’emplacement peut perdre de sa valeur et le locataire peut être irrespectueux du bien ou non solvable. Un moyen de limiter les risques, bien connu dans le monde des placements financiers, est de diversifier ses actifs. Si le contribuable peut acquérir plusieurs biens immobiliers, le risque d’une perte de valeur de tous les biens immobiliers sera évidemment plus faible. Une autre solution « à la mode » est la colocation. Les colocataires apprécient de partager les frais et le propriétaire mutualise ainsi le risque attaché au défaut de paiement, surtout si le bail prévoit une clause de solidarité, permettant au propriétaire de pouvoir exiger aux autres colocataires le paiement du loyer de la personne défaillante.
5 – Acheter un logement déjà loué
Les experts du Particulier (n°1120 d’avril 2016), précisent qu’acheter un bien déjà loué permet d’éviter la recherche toujours chronophage d’un locataire. Un bien déjà loué est en outre le plus souvent cédé pour une valeur décotée par rapport à sa valeur vénale. En revanche, une attention particulière devra être portée aux clauses du bail, notamment s’il s’agit d’un bien loué en loi de 1948 (locataire presque impossible à faire partir), si le locataire a plus de 65 ans, si le bail fait l’objet d‘un plafonnement des loyers…. Il conviendra enfin de vérifier le caractère meublé ou non du logement et les stipulations au contrat de bail puisque les durées de location ne sont pas les mêmes, tout comme certaines dépenses de charges de gestion.
6 – Bâtir son financement
L’acquisition d’un bien immobilier est en général assortie d’un emprunt bancaire. Afin de ne pas se retrouver en défaut auprès de l’établissement prêteur, il convient au préalable d’examiner sa situation patrimoniale, afin de vérifier que l’investissement ne remettra pas en cause la satisfaction de ses besoins à court terme. En fonction de l’apport personnel envisagé, il convient toujours, avant l’acquisition de vérifier son ratio d’endettement susceptible de bloquer l’acceptation du crédit. Le taux maximum de ce ratio d'endettement s'établit à environ 33 %, mais un ratio d'endettement de 25 % est bien préférable et réduit le risque et le taux du crédit. Ainsi, avant de se lancer dans une opération longue et financièrement lourde, il convient d'en estimer de manière réaliste le coût global. Outre le bien immobilier lui-même, il ne faut pas oublier de prendre en compte toute la panoplie de frais annexes qui finissent par représenter un montant considérable.
Le montant de l'emprunt va dépendre : - de l'apport personnel, du coût de l'immeuble et de ces frais annexes : - des frais de notaire (7 à 10 % pour l'immobilier ancien et 2 à 5 % pour le neuf). - des frais de l'agent immobilier. - des frais liés à l'emprunt : il s'agit des frais de dossier, des frais d'assurance obligatoire (décès-invalidité), de prise de garanties. - Des frais d’hypothèque : environ 2 % du montant du prêt mais le coût dépendra de l’opération (logement neuf ou ancien), de la garantie et du type d’emprunt. Enfin, les avantages fiscaux (économies d’impôt, réductions ou crédits d’impôt) doivent être appréciés avec prudence et réalisme. Les loyers ne doivent pas être surévalués. Il ne faut pas oublier que des plus-values ne sont effectives que lors de la revente de l’immeuble. Pour les investisseurs, les intérêts des emprunts immobiliers sont intégralement déductibles des revenus fonciers, sans pouvoir toutefois donner lieu à la constitution d’un déficit sur le revenu global. Si ces précautions ont été prises, l’investissement immobilier s’avère très souvent être une stratégie de placement pertinente pour de nombreux contribuables, la vigilance devant principalement être portée sur l’emplacement du bien, comme cela est fréquemment rappelé par les conseillers en gestion de patrimoine.