Le dossier du mois
l'EPARGNE LOGEMENT : UNE BONNE STRATEGIE
L’épargne logement retrouve peu à peu ses attraits. En effet, en dépit de la perte de certains avantages fiscaux, elle permet de bénéficier d’un prêt à taux garanti et d’une rémunération intéressante dans un contexte de taux bas.
1 – Le compte épargne-logement (CEL)
Le compte épargne-logement : les principes du fonctionnement
Le CEL ou compte épargne-logement, a été institué par la loi du 10 juillet 1965 pour permettre l'octroi aux particuliers de prêts destinés au financement de l'acquisition, de la construction, de l'amélioration ou de l'extension de l'habitation principale ou de la résidence secondaire. Le CEL fonctionne en deux temps.
Constitution de l'épargne
La première phase est celle de l'épargne constituée (plafond à 15 300 euros) et rémunérée par des intérêts (dont le taux est fixé par l'État) et par l'octroi d'une prime lors de la demande de prêt.
Le prêt et la prime
La seconde phase est celle du prêt accordé à un taux également fixé par l'État (et fonction du taux de rémunération du CEL) pour un montant dépendant des droits à prêts (il s'agit en fait des intérêts liés à la rémunération de l'épargne) cumulés et de la durée du prêt souhaitée.
La première phase (épargne) doit durer au moins dix-huit mois avant qu'une demande de prêt ne soit possible. En cas de demande de prêt, le taux de crédit (fonction du taux de rémunération de l'épargne souvent modifié) est une moyenne calculée sur la base des droits à prêt acquis à différents taux de rémunération.
La prime versée (plafonnée à 1 144 €) en cas de prêt augmente la rentabilité de la phase d’épargne. Les droits au prêt sont cessibles à chaque membre de la famille, sous conditions. Le CEL est fractionnable, il est possible de n'utiliser dans un premier temps qu'une partie des droits à prêt acquis et de conserver les autres pour un crédit ultérieur. Les droits au prêt sont cessibles : la cession d'un droit à prêt - qui peut se faire entre ascendants, descendants, frères, sœurs, oncles, tantes, neveux, nièces et leurs conjoints - n'est possible que si le bénéficiaire de ces droits est lui-même titulaire d'un compte d'épargne logement (CEL) d'au moins dix-huit mois (douze mois si les droits à prêts du cédant proviennent d'un CEL de dix-huit mois au moins), ou d'un PEL ouvert depuis trois ans.
Au 31 décembre 2015, le rendement du CEL s’élève à 0,50 % brut. La fiscalité est attrayante. Les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu mais soumis aux prélèvements sociaux, ce qui représente un rendement net de 0,35 % hors prime d’Etat.
2 - Le plan d'épargne-logement (PEL)
Le PEL : fonctionnement simple
Le plan d’épargne-logement (PEL) permet de disposer d'une épargne liquide et exonérée d'impôt. Comme le CEL, le PEL est caractérisé par deux phases : la première étant celle de l'épargne et la seconde, celle du prêt. « Il mérite une place de choix dans le patrimoine » (Investir - Guide des placements). Les plans ont fait l’objet d’une réforme entrée en vigueur le 1er mars 2011 mais qui ne concerne que les plans ouverts après cette date.
La constitution de l'épargne et le prêt
Pour les nouveaux plans, le prêt épargne logement est réservé à l’acquisition de la résidence principale. La prime d’Etat de 1 525 € maximum ne concerne que le financement d’une construction verte (logement BBC). Si tel n’est pas le cas, la prime est plafonnée à 1 000 €. La prime n’est accordée que sous la condition d’un prêt d'un montant minimal de 5 000 €. Le taux de rémunération des intérêts est réactualisé tous les ans. Les prélèvements sociaux sur les intérêts seront prélevés tous les ans.
Après un premier versement ou dépôt initial de 225 € minimal, le contractant doit s'engager à alimenter son PEL d'au moins 540 € en 2015 par an au rythme de son choix (mensuel, trimestriel ou semestriel) pendant au minimum 4 ans. Le plafond des dépôts est limité à 61 200 € en 2015.
La durée d'épargne est d'au minimum quatre ans. Elle peut être prorogée par période d'un an et cela jusqu'au dixième anniversaire du plan. Ensuite, le plan peut être conservé mais n'ouvre plus droit à des versements, à la prime d'État ou à des droits à prêt. Mais cette épargne reste en revanche soumise à rémunération. Il est possible de clôturer le PEL avant les quatre premières années mais avec perte de certains avantages.
La sortie anticipée
En cas de résiliation moins de trois ans après la souscription, les droits à prêt et à prime sont supprimés. Les intérêts versés sont recalculés depuis l'origine à un taux variable selon la date de la sortie. En cas de sortie anticipée durant la quatrième année, le droit à prêt acquis au terme des trois ans est maintenu. La prime est réduite de moitié et les intérêts sont calculés entre la fin de la troisième année et le retrait des fonds.
Le prêt
Quant au prêt, son montant ne peut excéder 92 000 € en 2015 même dans le cas d'un cumul avec un CEL. Ce prêt n'est accordé qu'après calcul des droits à prêt cumulés et clôture du PEL. Les droits à prêt correspondent aux intérêts bancaires cumulés à la dernière date anniversaire du plan. Il n'est pas tenu compte de la prime d'État dans ce calcul.
Alors qu’au 1er août 2003 le taux des prêts PEL était de 4,20 %, il a baissé et n’est plus que de 2.70 % depuis le 1 février 2016. Le taux du prêt dépend de la date d'ouverture du PEL.
Une fiscalité avantageuse
Les intérêts et la prime sont exonérés d'impôt mais sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5 %) lors de la clôture du plan pour les anciens PEL et chaque année pour les nouveaux PEL. Les intérêts des plans d'épargne logement (PEL) sont imposés depuis 2006 à compter du douzième anniversaire du plan. Les titulaires sont alors imposés selon le barème de l'impôt sur le revenu.
Intérêts et primes d’Etat supportent 15,5 % de prélèvements sociaux après dix ans de détention, sauf pour les plans d’épargne logement (PEL) ouverts depuis mars 2011, sur lesquels cette ponction s’opère dès la première année. Dans les deux cas, après douze ans, les intérêts sont, en plus, soumis obligatoirement au barème progressif de l’impôt sur le revenu, sauf si le contribuable a perçu dans l’année moins de 2 000 € d’intérêts bancaires ou de coupons d’obligations. Dans ce cas, il peut exceptionnellement opter pour le prélèvement libératoire de 24 %.
Un placement à considérer avec faveur
Le Revenu écrivait en décembre 2013, « malgré cette imposition, les plans anciens méritent d’être conservés car ils offrent une rémunération supérieure à celle des livrets bancaires, voire à certaines assurances-vie ». Ce diagnostic est toujors valable. Laurence ALLARD, spécialiste du Point - Votre argent, est affirmative : "Pourquoi il faut ouvrir un PEL avant le 1er février ! Même après le 1er février 2016 et une rémunération de 1.50 %, son conseil est toujours valable en période de taux bas. En effet le PEL est un placement garantie et il permet de bénéficier d'un prêt à un taux de 2.70 % (Le Point 21/01/2016 page 26).